Андрей Шальнев / Новости

ТСЖ+УК=?

14 декабря 16:51

Чуть больше месяца назад я написал статью о положении дел в крупнейшей управляющей компании Пушкинского района - ОД ЖКХ. Если кратко: всё плохо и света в конце тоннеля не видно. В комментариях мне задавали много вопросов, а что же делать? Какие УК хорошие, к каким организациям уходить. Тема очень волнует многих людей. Даже на работе ко мне подходили и спрашивали, что же делать с их домами.

Alt-текст

Сегодня я опишу один из возможных механизмов, как активные собственники могут добиться хорошего обслуживания их дома, а не проводить время в написании многочисленных жалоб в ГЖИ и иные инстанции.

Важным составляющем для реализации этого плана является наличие активного ядра собственников, ибо в текущих условиях, если такого ядра нет, то рассчитывать на то, что ваш дом будут нормально обслуживать не приходится. Универсального рецепта, который помог бы всем домам не существует. Даже ни одно изменение в Жилищный кодекс не сможет решить эту проблему.

Итак, помимо Управляющих компаний в сфере ЖКХ нашего района присутствуют такие институты, как Советы домов и ТСЖ. За недостаток первых наш район регулярно попадает в красные зоны и много где советы есть лишь номинально на бумаге. В целом, даже на бумаге они есть пока не более чем в 15-20% домов. Там, где Советы домов активные, они становятся защитниками интересов своих жителей, пытаются выстроить диалог с управляющей компанией. Если компания вменяемая, то она хватается и старается всячески поддерживать Советы домов, так как именно они на добровольных началах помогают обслуживать их дома, служат каналом коммуникации с жителями. Однако, сегодня в реалиях Жилищного кодекса у них очень мало полномочий, они не могут самостоятельно принимать никаких решений, и почти для всего им нужно общее собрание собственников, которое если его проводить в очно-заочной форме (а по другому не получится) может растянуться на 2-3 месяца.

Alt-текст

Так что в случае, если Управляющая компания нерадивая, Совету дома будет очень непросто выстраивать с ней работу и добиваться от неё чего-либо. Совет дома может даже не привлекаться к подписанию актов по работам, установке площадок и т.п. По сути их полномочия сужаются до вопросов общественного контроля за работой УК и данный статус не даёт дополнительных законодательных рычагов, а всё зависит от неформального статуса Совета и его пробивных способностей. Получается, что конечно Совет дома лучше чем его отсутствие, но институт этот далек от идеала.

Кроме того в нашем городе есть ТСЖ, они разные, как успешные так и нет. Например ТСЖ “Новый витязь” на Тургенева, 5 в своё время при постройке дома получили в долевую собственность нежилые помещения и теперь сдавая их в аренду, обеспечивают жильцам охрану, видеонаблюдение и прочие дополнительные услуги. Или ТСЖ Крылова, 1 и его председатель Валерий Яковлевич Панько, которого все знают, как первейшего борца за интересы своего дома. В целом же к ТСЖ есть высокий уровень недоверия у людей.Иногда он не безоснователен и действительно имеют место факты неэффективного расходования средств и не очень продуманной системы управления домом.

В целом очень тяжело ТСЖ соревноваться с УК в плане управления, так как требуется и профессионализм и материальная база для обслуживания дома. На одних подрядах держаться очень непросто. Но если это ТСЖ объединяет собственников нескольких корпусов, то это возможно. Особенно, если среди жильцов оказываются профессионалы в сфере ЖКХ. Что же делать если таких профессионалов нет? Довольствоваться Советом дома и не думать о ТСЖ? Вовсе необязательно.

Alt-текст

Модель реализованная в сфере управления домом Крылова, 1 может подойти для таких случаев. Создаётся ТСЖ, которое для обслуживания дома нанимает Управляющую компанию. Что это даёт и не придётся ли платить больше? Нет, ТСЖ вовсе не означает, что у председателя и членов правления будет какое-то вознаграждение и его вполне может и не быть, особенно когда они нанимают УК. Что же даёт такая непростая схема?

Во-первых, она служит очень хорошим основанием для работы Управляющей компании, ибо избранное жителями правление ТСЖ может без проведения общего собрания отказаться от услуг данной управляющей компании и нанять другую для этого. Это будет занимать всего месяц. Таким образом, это отличный стимул обслуживать дома хорошо. При этом, решение о включении в тариф дополнительных услуг правление принять не может и сумма платежей для жителей будет оставаться прежней.

Во-вторых, в эпоху работы Добродела и активизации работы Госжилинспекции, такая схема позволит более конструктивно работать с жалобами. Сегодня везде рекламируется Добродел и людям внушают, чтобы они жаловались на всё, что их не устраивает. В сфере управления многоквратирным домом это приводит к тому, что по результатам таких жалоб ГЖИ накладывает взыскания на УК. Казалось бы отличный стимул для них работать, но на деле штрафы эти оплачиваются за счёт средств собранных с жителей по статье -содержание и текущий ремонт. То есть сами писавшие жалобы, в какой-то доле будут их оплачивать. ГЖИ довольна, у неё свои формлаьные показатели эффективности работы в порядке. Предложенная схема, когда ТСЖ нанимает УК, выводит их из под гнёта штрафов ГЖИ, которые приводят к тому, что на содержание дома остаётся меньше средств.

Как же тогда защищать интересы собственников и кто это будет делать как не ГЖИ? Всё просто-это как раз правление ТСЖ, которое сами эти жители выбрали и которое состоит из активных соседей, которые готовы тратить на это своё свободное время. Они работают и общаются с УК, у них есть печать и их решения оформляются должным образом. Если же УК не идёт вообще на конструктивный диалог, то её можно сменить с минимальными издержками и лишить её тех денег, что вы ей платите. Такая схема решает важнейшую проблему монополизма в данной сфере. Например в розничной торговле мы имеем возможность выбирать из множества сотен видов различного рода продуктов, по цене, качеству и т.п. Отказываться от потребления того или иного продукта, если он нам не нравится. Управление домом это не выбор молока конечно, но с точки зрения потребительского выбора логика тут должна быть похожей и возможность выбора должна стать краеугольным камнем в этой схеме.

Какие минусы у подобной схемы? Возможно только один - для её реализации нужны активные жители. Без них процесс никуда не сдвинется. Предвижу много возражений, что таких мало и всем всё равно, но думаю что это не так. Есть те же Советы домов, которые уже создаются в ряде домов. Это небольшой шажок вперёд. Плюсы же очевидны, по сути мы получаем Совет дома с реальными рычагами воздействия на УК.

Что же скажут о подобной схеме УК? Нерадивые УК, которые привыкли воевать с собственниками и не выстраивать с ними диалог, скорее всего будут очень недовольны и будут ворчать на её счет. Будут говорить, что ни за что не будут работать с ТСЖ и т.п. Как хорошо, что не все они такие, а есть компании, которые понимают всю важность диалога и готовы честно конкурировать за дома, получая их в управление от ТСЖ, уверенные в том, что качество их работ не заставит ТСЖ сменить их.

Alt-текст

Вот в таком тоне некоторые УК ведут диалог, конструктивным его назвать никак нельзя. А боятся они именно того, что жители смогут отказаться от их услуг, что будет не удивительно. Компании с таким подходом должны уходить с рынка, а описанный мной механизм как раз и позволяет это реализовать.

Со своей стороны я готов оказать всем заинтересованным активистам помощь в реализации подобной схемы. Помощь в ведении переговоров с УК и всех связанных моментах. Помогать активным жителям - всегда вдвойне приятно.

Поделиться новостью:
ВКонтакте В Одноклассниках